¿Te has preguntado cómo conocer el valor de tu vivienda antes de tomar una decisión importante? Tal vez planeas venderla, comprar una segunda propiedad, heredar o pedir un préstamo hipotecario.
En esos momentos, contar con un avalúo inmobiliario confiable se convierte en tu mejor aliado. Te ofrece una valoración precisa basada en factores reales y objetivos, protegiendo tu inversión y evitando sorpresas desagradables.
Si deseas especializarte en este campo, ya sea como asesor o gestor de bienes raíces, el Máster en Derecho Inmobiliario, ofrecido por UNIR y reconocido por la SENESCYT, es una excelente alternativa. Aprenderás la forma de articular el avalúo dentro del marco legal, interpretar los resultados y sustentarlos. Revisemos qué es el avalúo inmobiliario, para qué sirve y su relación con la tasación de propiedades.
¿Qué es un avalúo inmobiliario?
Un avalúo inmobiliario es un proceso técnico y sistemático que tiene como objetivo determinar el valor de mercado de un inmueble en un momento determinado. Esa valoración no depende de percepciones subjetivas, sino que se basa en datos reales del mercado, estándares profesionales y normativa vigente, proporcionando validez legal, ideal para decisiones informadas y seguras. (1)
Este informe técnico es elaborado por un profesional capacitado, el valuador inmobiliario, quien aplica metodologías reconocidas, como el método comparativo de mercado, de costos o de ingresos. A diferencia de una simple estimación informal, el avalúo inmobiliario, similar a una tasación de propiedades, tiene carácter formal y vinculante, ofreciendo valorar una vivienda de forma imparcial, muy útil a fin de sustentar diversos trámites.
¿Para qué sirve un avalúo inmobiliario?
El avalúo inmobiliario es una herramienta clave para múltiples fines legales, financieros y estratégicos. Por ejemplo, al solicitar un crédito hipotecario, las entidades prestamistas usan esa valoración de viviendas para decidir cuánto pueden prestar y bajo qué condiciones.
Desde el punto de vista fiscal y legal, el avalúo es imprescindible, posibilitando calcular impuestos como el predial o gravámenes de sucesión, siguiendo estándares normativos reconocidos. Igualmente, es un soporte invaluable en seguros y fijación de rentas, ayudando a conocer cuánto debería costar asegurar una propiedad, así como a establecer un precio de arrendamiento justo, basado en el valor de mercado.
Tipos de avalúo inmobiliario: comercial, catastral, y fiscal
Entre los diversos tipos de avalúo inmobiliario, cada uno con diferentes objetivos, destacan:
Avalúo comercial
Diseñado para determinar el valor de mercado de un inmueble, es decir, el precio probable que obtendrías al vender o alquilar la propiedad. Se basa en métodos comparativos del sector inmobiliario, costos de reposición y análisis de ingresos generados por el bien. El avalúo comercial es el tipo más usado en transacciones de compra/venta, negociaciones, financiamientos y seguros.
Avaluo catastral
Utilizado principalmente por entidades públicas para propósitos fiscales y administrativos. Es empleado para calcular impuestos prediales o determinar el valor base para trámites municipales, pero generalmente no refleja el precio real de mercado. En el Ecuador, su elaboración está alineada con la “Norma Técnica de catastros” que establece protocolos, procedimientos y registro de proveedores para la valoración urbana y rural. (2)
Avalúo fiscal
Aunque similar al catastral, se adapta específicamente para fines tributarios, como el cálculo de impuestos de sucesiones, plusvalías o transferencias patrimoniales. Se basa en normativas fiscales y puede tomar en cuenta un margen de valoración diferente al mercado.
¿Quién realiza un avalúo inmobiliario?
El avalúo lo lleva a cabo un profesional especializado, conocido como valuador inmobiliario o perito avaluador. En el Ecuador, pueden desempeñar esta función “…las personas naturales o jurídicas previamente calificadas por la Superintendencia de Bancos y Seguros, que conozcan determinado arte u oficio relacionado directamente con el bien que se vaya a avaluar” (3)
El perfil típico del profesional que realiza el avalúo comercial de un inmueble incluye formación en áreas afines, como arquitectura, ingeniería o derecho. Este conocimiento es complementado con cursos, diplomados o certificaciones específicas en valoración inmobiliaria, emitidos por instituciones reconocidas legalmente.
Factores que influyen en el valor de un inmueble
El valor de mercado de un inmueble es el resultado de una compleja interacción de factores internos y externos, y comprenderlos te ayuda a interpretar con mayor precisión cualquier valoración de inmuebles.
Uno de los principales determinantes es la ubicación. El barrio, la cercanía a servicios (transporte, colegios, salud, etc.), la calidad de infraestructura y seguridad influyen directamente en la tasación de propiedades. La antigüedad, el estado de conservación y los materiales utilizados también desempeñan un papel relevante al desear que el valor de mi vivienda sea más alto.
Igualmente, las condiciones del mercado inmobiliario, como oferta y demanda, tendencias macroeconómicas o tasas de interés, modifican el precio del bien. Por ejemplo, una demanda alta y escasez de inmuebles eleva los valores, sucediendo lo contrario cuando las circunstancias son opuestas.
Pasos para realizar un avalúo inmobiliario
Realizar una valoración de inmuebles es un proceso que combina datos técnicos, inspección física y análisis documental. Primero, se debe contactar a un valuador inmobiliario acreditado, preferiblemente con experiencia en tu localidad.
Posteriormente, el profesional realiza una inspección detallada del inmueble. Evalúa su estado estructural, los acabados, distribución, antigüedad y otros aspectos físicos. Asimismo, observa el entorno y los servicios cercanos. Este paso suele incluir una medición precisa del aire útil y total, además del registro fotográfico para respaldar su análisis y valorar una vivienda.
Finalmente, se elabora un informe formal con conclusiones, fichas técnicas, tablas comparativas y documentación de respaldo. El documento debe incluir firma y sello del valuador y está estructurado según normas vigentes. Se lo entrega con plazos claros para revisarlo y, si es necesario, hacer ajustes o aclaraciones.
Si deseas especializarte en el área de los bienes raíces, el Máster en Gestión Inmobiliaria, ofrecido por UNIR y reconocido por la SENESCYT, te brinda las herramientas legales, técnicas y comerciales necesarias para ofrecer servicios de alto valor en este mercado competitivo. Desde la gestión de diversos tipos de avalúo inmobiliario hasta la administración de portafolios, estarás preparado para destacar en este campo.
Referencias:
(1) El funcionamiento y la importancia de los avalúos inmobiliarios. (n.d.). Fdic.gov. https://www.fdic.gov/consumer-resource-center/2023-06/el-funcionamiento-y-la-importancia-de-los-avaluos-inmobiliarios
(2) del Ecuador, R. (n.d.). Ministerio de Desarrollo. Gob.Ec. https://www.habitatyvivienda.gob.ec/wp-content/uploads/2022/05/NORMA-TECNICA-NACIONAL-DE-CATASTROS.pdf
(3) (N.d.). Gob.Ec. https://www.superbancos.gob.ec/bancos/wp-content/uploads/downloads/2017/06/L1_XXI_cap_IV.pdf
