Descubre en Ecuador qué es la plusvalía, cómo se calcula, quién la paga según el COOTAD, además de exenciones y normativa vigente.
Cuando se vende una propiedad y el precio final supera lo pagado al comprarla, aparece el concepto de la plusvalía, que hace referencia al incremento de valor del inmueble a lo largo del tiempo. Entender qué es, cuándo se genera y por qué existe evita sorpresas desagradables, pues en el Ecuador, ese aumento puede estar sujeto a un impuesto que se debe pagar en las municipalidades.
Marco legal: leyes y normas aplicables en Ecuador
La legislación tributaria vigente en el Ecuador establece que “… el impuesto a la plusvalía es obligatorio para aquellos que venden una propiedad” y no para quien adquiere el bien, pues el propietario es quien obtiene el beneficio económico por el incremento de su valor.1
Fuente: Guía sobre el impuesto a la plusvalía en Ecuador
El COOTAD (Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización) establece que el municipio es el encargado de cobrar este impuesto. Es vital tener claro el valor comercial del inmueble y cómo se refleja en la escritura, pues cualquier diferencia relevante puede incidir al momento de calcular la plusvalía.
¿Quién debe pagar la plusvalía?
Desde el punto de vista legal, quien asume el pago es el propietario que vende el inmueble y obtiene el beneficio económico por el incremento de su valor. Esta es una de las dudas más comunes al hablar sobre quién paga el impuesto a la plusvalía, pues en muchas negociaciones inmobiliarias se trata de trasladar el costo al comprador.
En la práctica pueden existir acuerdos privados donde el comprador y el vendedor pactan quién asume ese gasto dentro del precio final. Sin embargo, frente a la administración municipal, el responsable sigue siendo quien vende.
Cómo se calcula la plusvalía en Ecuador
El cálculo de plusvalía en parte de identificar cuánto aumentó el valor del inmueble desde su adquisición hasta el momento de la venta. Para ello, el municipio compara el precio de compra del bien con el de venta. La diferencia entre esos valores constituye la base sobre la cual se aplica el impuesto, siempre considerando las exenciones y deducciones permitidas por la normativa legal. 2
También influyen factores como los costos de escrituración, los impuestos pagados en la compra y las actualizaciones catastrales. Todos estos elementos pueden modificar la base imponible para exenciones a la plusvalía, reduciendo el monto final a pagar si están debidamente justificados.
Pasos para el cálculo:
- Determinar la utilidad: Restar el precio de compra (o valor de escrituras) del precio de venta actual, sumando mejoras realizadas.
Fórmula:(Precio Venta+Mejoras)−(Precio Compra+Gastos Compra)=Utilidad.
- Aplicar el impuesto: Calcular el 10% sobre la utilidad obtenida.
- Aplicar descuentos por tiempo: Se reduce el 0,5% por año transcurrido entre la compra y la venta, con un máximo de 20 años.
Procedimiento para declarar y pagar la plusvalía
El pago se realiza ante el municipio donde se encuentra el inmueble y, en la mayoría de los casos, es un requisito previo para poder inscribir la transacción en el Registro de la Propiedad. El proceso comienza con la declaración del valor de la transacción, acompañada de la documentación que respalda tanto el precio de compra como el de venta. 3
Con esta información, la administración municipal verifica el cálculo, aplica las deducciones correspondientes y emite el monto a pagar. Sin el comprobante de pago o la certificación de no adeudar este impuesto, la venta no se puede completar. Por eso es necesario anticiparse y revisar los valores y plazos establecidos en la ordenanza local con el fin de evitar retrasos o recargos innecesarios.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre plusvalía y valorización de una propiedad?
La valoración de una propiedad es un concepto económico y de mercado que refleja cuánto vale un inmueble con el paso del tiempo por factores como ubicación, infraestructura o demanda. La plusvalía, en cambio, tiene valor fiscal, pues ese incremento de valor puede generar un impuesto cuando se concreta la venta.
¿Quién paga la plusvalía: el vendedor o el comprador?
Legalmente, quien la paga es el vendedor, pues es el que obtiene la ganancia por el incremento del valor del inmueble, aunque en la práctica existen acuerdos distintos entre las partes. Es relevante tener en cuenta que estos convenios privados no modifican la obligación frente al municipio.
¿Cómo afecta el avalúo municipal en el cálculo?
El avalúo municipal es relevante al calcular la plusvalía, porque sirve como referencia oficial para contrastar el valor comercial declarado en la venta. Si el precio pactado es muy inferior al avalúo, el municipio puede ajustar la base de cálculo para evitar subvaloraciones.
Por esta razón, el avalúo influye tanto en el monto del impuesto como en la revisión de la base imponible para exenciones a la plusvalía. Declarar valores bien justificados reduce el riesgo de observaciones, ajustes y retrasos en el trámite.
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Referencias bibliográficas:
1 Guía sobre el impuesto a la plusvalía en Ecuador (N.d.). Plusvalia.com. https://www.plusvalia.com/blog/guia-sobre-el-impuesto-a-la-plusvalia-en-ecuador/
2 HERPAYAL. (2025, February 6). Cómo Calcular la Plusvalía de una Propiedad en Ecuador y Maximizar tu Inversión. HERPAYAL CONSTRUCTORA; HERPAYAL CONSTRUCTORA. https://herpayal.com/calcular-plusvalia-inmobiliaria-ecuador/
3 Ecuador – Guía Oficial de Trámites y Servicios. (n.d.). Gob.ec. https://www.gob.ec/gadmcq/tramites/plusvalia-impuesto
