Cuando decides comprar o vender una propiedad, el primer documento que marca el rumbo de la operación es el contrato de arras, un acuerdo con efectos jurídicos que puede protegerte o exponerte a riesgos.
En el mercado inmobiliario, sobre todo en el de compraventa de vivienda, este contrato funciona como una garantía entre las partes, previo a la firma definitiva.
Analizar las cláusulas, prever escenarios de incumplimiento y negociar condiciones requiere formación especializada en contratación. La Maestría en Derecho Corporativo, ofrecida por UNIR y reconocida por la SENESCYT, te prepara para conocer en profundidad la arquitectura legal de los contratos. Con estas habilidades podrás comprender cómo se estructuran los compromisos legales y las consecuencias que generan.
¿Qué es un contrato de arras?
Para entender qué es un contrato de arras, se debe tener presente que es un acuerdo privado firmado entre el comprador y el vendedor, generalmente en una compraventa inmobiliaria, donde se entrega una cantidad de dinero como señal. Esa suma confirma la intención de cerrar la operación en el futuro y fija las condiciones del negocio pactado.
El contrato de arras de vivienda funciona como un precontrato. No sustituye a la escritura pública de compraventa, pero sí genera efectos legales que se deben considerar. Es habitual en operaciones de arras de compraventa de inmueble, donde las partes necesitan un tiempo para gestionar la financiación, tasaciones o trámites registrales.
Tipos de contrato de arras
Existen distintos tipos de contrato de arras y cada uno de ellos implica consecuencias jurídicas diferentes, lo que puede determinar si tienes derecho a desistir o si el incumplimiento causa la indemnización automática. Las modalidades más comunes son: 1
Arras confirmatorias: funcionan como prueba de que el contrato principal existe. Si hay incumplimiento, la parte afectada puede exigir el cumplimiento forzoso o reclamar daños y perjuicios. Esta modalidad no permite desistir libremente.
Arras penitenciales: también conocidas como contrato de arras penitenciales, posibilitan a cualquiera de las partes desistir del contrato. Si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada; si lo hace el vendedor, deberá devolver el doble del monto recibido.
Arras penales: incorporan una cláusula penal. Si hay incumplimiento, se aplica una sanción económica que ha sido pactada previamente.
Derechos y obligaciones de las partes
Al firmarlo, tanto el comprador como el vendedor asumen compromisos concretos. El primero se obliga a adquirir el inmueble en las condiciones pactadas, mientras que el propietario se compromete a transferir la propiedad libre de cargas, salvo que se hayan pactado cláusulas específicas al respecto.
En la práctica, muchas controversias surgen por cláusulas mal redactadas. Por ejemplo, al pactar arras condicionadas a financiación, donde el contrato queda supeditado a que el comprador obtenga un préstamo hipotecario. También puede incluirse la tasación antes de arras, sobre todo cuando el valor del inmueble influye en la concesión del crédito.
Consecuencias de incumplir un contrato de arras
El incumplimiento del contrato de arras tiene efectos distintos según el tipo pactado. En las arras penitenciales, causa la pérdida de la señal o la devolución duplicada. En las arras confirmatorias, no solo se pierde el abono, pues la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento del contrato o reclamar una indemnización por daños y perjuicios. Esto podría generar procesos judiciales largos y costosos.
En las arras penales, la sanción económica se fija previamente. Sin embargo, si el daño supera lo pactado, pueden surgir discusiones sobre si procede reclamar cantidades adicionales. Por eso, antes de firmar, es vital considerar qué escenario se asumirá si la operación no se concreta.
Diferencias entre arras confirmatorias, penitenciales y penales
La diferencia vital entre arras confirmatorias, arras penitenciales y arras penales está en la posibilidad de desistimiento. La ampliación de arras penitenciales posibilita romper el acuerdo asumiendo una consecuencia económica predefinida. En cambio, las confirmatorias no lo permiten.
Otra diferencia relevante radica en la función jurídica. Las arras confirmatorias prueban la existencia del contrato principal, mientras que el contrato de arras penitenciales incorpora la facultad de resolución voluntaria. Las penales, por su parte, se centran en garantizar el cumplimiento mediante una sanción.
Recomendaciones antes de firmar un contrato de arras
Antes de firmar un contrato de arras de vivienda, es esencial revisar la situación registral del inmueble, las cargas existentes y las condiciones de pago. Nunca se debe aceptar bajo presión comercial ni por el temor a perder la oportunidad. 2
Si se necesita una hipoteca, hay que negociar con las arras condicionadas a financiación. Si el banco exige una tasación antes de arras, hay que asegurarse de que el contrato contemple esa circunstancia. Así mismo, en caso de surgir algún retraso, se debe formalizar por escrito cualquier ampliación de arras o ampliación de contrato de arras.
El contrato de arras es un instrumento jurídico que puede proteger o perjudicar a tus clientes, según cómo lo redactes. Si deseas dominar este tipo de acuerdos, la Maestría en Derecho Corporativo, ofrecida por UNIR y reconocida por la SENESCYT, te brinda la formación necesaria para interpretar, diseñar y gestionar contratos con precisión.
Referencias:
1 Arrillaga, E. S. (2025, June 5). Contrato de arras: ¿qué es y qué tipos existen? Tres-K Abogadas. https://treskabogadas.es/blog/contrato-arras/
2 Olaya, S. (2023, January 18). ¿Qué hay que saber antes de firmar el contrato de arras? Santa Olaya. Agencia inmobiliaria en Gijón. https://www.santaolaya.net/que-hay-que-saber-antes-de-firmar-el-contrato-de-arras/uncategorized/santa-olaya/18/569
