Qué es la nuda propiedad: definición, derechos y funcionamiento

Es una figura jurídica que aparece en la gestión de herencias, inversiones inmobiliarias y planificación patrimonial. Este término hace referencia al derecho de ser dueño de un inmueble sin tener la facultad de usarlo o disfrutarlo directamente. Complementariamente, aparece el rol del usufructuario, quien tiene responsabilidades y facultades específicas.

Revisemos, a lo largo de este artículo, qué significa nuda propiedad y por qué es clave para tomar mejores decisiones con el objetivo de planificar la delegación de bienes.

Definición de nuda propiedad

¿Qué significa nuda propiedad? Hace referencia al derecho de una persona sobre una cosa de la cual es propietaria, pero de la que no puede hacer uso. Es decir, el nudo propietario conserva la titularidad, pero la capacidad de vivir en el inmueble, arrendarlo y explotarlo recae en el usufructuario.¹

Los derechos de nuda propiedad y usufructo existen sobre el mismo inmueble, pero separados, posibilitando estructurar acuerdos patrimoniales muy específicos y flexibles. Esta figura es útil en operaciones financieras y en planes sucesorios, a fin de transferir la propiedad, manteniendo el rol de usufructuario en manos de otra persona mientras siga con vida o hasta un plazo acordado.

Pleno dominio vs. nuda propiedad

Comprender la diferencia entre pleno dominio y nuda propiedad es clave para tomar decisiones patrimoniales, sobre todo en procesos de compra, herencia o transferencia anticipada de bienes. Entre las diferencias más relevantes están:

• Control sobre el uso: en el pleno dominio, se puede habitar el inmueble o destinarlo a la actividad que se prefiera, mientras que en la nuda propiedad, ese uso lo ejerce el usufructuario, limitando la capacidad de intervención directa.
• Derechos económicos: el pleno dominio posibilita recibir ingresos por alquiler o explotación. En la nuda propiedad, esos beneficios corresponden al usufructuario, mientras que el nudo propietario conserva el derecho a disponer del bien.
• Facultad de disposición: el titular del pleno dominio puede vender sin restricciones, mientras que la venta de nuda propiedad podría realizarse, pero respetando los derechos de usufructo, afectando el valor del bien y las condiciones de transición.

Nuda propiedad vs. usufructo

Conocer en qué se diferencian la nuda propiedad vs. usufructo es esencial para evitar confusiones entre cada figura, pues ambas conviven sobre el mismo bien, pero otorgando facultades muy distintas. Por ejemplo, el nudo propietario puede vivir en la vivienda solo al extinguirse el usufructo.

Obligaciones y derechos del nudo propietario

Los derechos del nudo propietario incluyen la titularidad del bien, la facultad de vender, hipotecar o donar, pero su capacidad de intervención es limitada mientras exista el usufructo. También tiene obligaciones que garantizan la estabilidad jurídica del acuerdo y evitan conflictos entre las partes, por ejemplo, la conservación estructural del inmueble.²

Obligaciones y derechos del usufructuario

El usufructuario de una vivienda es quien tiene el derecho de usar y disfrutar del bien, lo que incluye habitarlo, arrendarlo o aprovechar sus frutos económicos. Entre sus obligaciones está el cuidado del inmueble y el pago de gastos ordinarios como servicios, mantenimiento básico y reparaciones menores.

¿Cómo se adquiere una nuda propiedad?

Una nuda propiedad puede adquirirse a partir de diversas situaciones y suele implicar la separación de la propiedad plena en dos apartados. Las más comunes son:

• Por herencia: si una persona fallece y deja en herencia un bien, el usufructo puede legarse a una persona y la nuda propiedad a otra. Esto puede darse, por ejemplo, si fallece una de las partes de un matrimonio y lega la propiedad de una vivienda a uno de sus hijos, pero el usufructo a su cónyuge mientras viva.
• Por compraventa: es una de las formas más comunes de adquirir este derecho mediante la compra a un propietario que desea percibir ingresos, pero quiere seguir disfrutando del bien. En este caso el comprador se convierte en nudo propietario y el vendedor, en usufructuario.
• Por donación: el propietario dona la nuda propiedad a otra persona, pero se reserva el derecho de usufructo mediante un contrato. Es una forma de planificar una sucesión patrimonial, por ejemplo.
• Por permuta: en ocasiones la nuda propiedad puede adquirirse a través de un intercambio de bienes entre dos partes.

En cualquiera de estos casos, la nuda propiedad debe adquirirse mediante una escritura pública y será el documento firmado por ambas partes el que incluya los detalles de cada caso.

A la hora de establecer un acuerdo de nuda propiedad, es aconsejable contar con expertos en derecho inmobiliario y con figuras como el agente de la propiedad para garantizar que todos los trámites se hacen en las mejores condiciones.

Ventajas y desventajas

Entre las ventajas de la nuda propiedad en herencias está el planificar la transferencia de un bien sin perder el control sobre él, evitando conflictos familiares a futuro. Para el comprador en este formato, suele representar una inversión de menor costo en comparación con el pleno dominio, pues el usufructo reduce el valor del inmueble.

No obstante, esta figura implica desventajas. Los derechos del nudo propietario se ven limitados en el uso del bien mientras dure el usufructo, lo que podría extenderse por muchos años si es vitalicio. Adicionalmente, la venta de la nuda propiedad puede ser menos atractiva en el mercado, pues el comprador debe asumir la existencia del usufructo.

¿Cómo se valora la nuda propiedad?

La valoración de venta del bien depende del precio total del inmueble y de la porción que corresponde al usufructo. Para su cálculo, se utilizan tablas actuariales que relacionan la edad del usufructuario con el porcentaje que lo representa. Cuanto más joven sea el usufructuario, mayor será el monto del usufructo y, por lo tanto, menor el precio de la nuda propiedad.

Si quieres conocer cómo funciona esta relación y su aplicación, formarte en el ámbito jurídico a través de la Carrera de Derecho, ofrecida por UNIR y reconocida por la SENESCYT, es una excelente oportunidad. Este conocimiento te capacitará para analizar contratos, herencias y operaciones inmobiliarias con criterio profesional.

Referencias bibliográficas:

¹ Álvarez, J. M. S. (2023, June 25). Nuda Propiedad: qué es y diferencias con Usufructo. Sierra Abogados. https://sierraabogados.es/blog/nuda-propiedad/

² Nuda propiedad. (2022, March 29). Conceptos Jurídicos. https://www.conceptosjuridicos.com/ec/nuda-propiedad/

³ ¿Qué es la nuda propiedad? (N.d.). Idealista.com. https://www.idealista.com/ayuda/articulos/que-es-la-nuda-propiedad/